O presidente Jair
Bolsonaro sancionou a Lei 14.118, de 2021, que cria o Programa Casa Verde e
Amarela, substituto do Minha Casa, Minha Vida. Além do financiamento
habitacional, o novo plano inclui regularização fundiária e crédito para
reformas. A norma é resultado da medida provisória (MP) 996/2020, aprovada pelo
Senado em dezembro. O texto foi publicado no Diário Oficial da União desta
quarta-feira (13).
Bolsonaro vetou apenas um
artigo do projeto de lei de conversão. O dispositivo permitia que construtoras
contratadas pelo Programa Casa Verde e Amarela para erguer casas no valor de
até R$ 124 mil pagassem tributos equivalentes a 4% da receita mensal. A
alíquota unificaria o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica, os Programas de
Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/Pasep),
a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) e a Contribuição para
Financiamento da Seguridade Social (Cofins).
Com o veto, o benefício
permanece valendo apenas para empresas contratadas pelo antigo Minha Casa,
Minha Vida e com obras já iniciadas. De acordo com o presidente da República,
“apesar de meritória”, a proposição não apresenta a estimativa de impacto
orçamentário e as medidas compensatórias, o que viola a Lei de Responsabilidade
Fiscal (Lei Complementar 101, de 2000).
Além disso, segundo
Bolsonaro, a unificação de tributos descumpre a Lei de Diretrizes Orçamentárias
(Lei 14.116, de 2020). Ela estabelece que o prazo de vigência de benefício
fiscal deve conter cláusula de, no máximo, cinco anos.
O Casa Verde e Amarela alcança famílias com renda mensal de até R$ 7 mil, em áreas urbanas, e renda anual de até R$ 84 mil, em áreas rurais. O programa divide o público-alvo em três faixas de renda familiar: até R$ 2 mil mensais, de R$ 2 mil a R$ 4 mil, e de R$ 4 mil a R$ 7 mil. Somente aqueles com renda até R$ 4 mil em área urbana ou com renda anual de até R$ 48 mil em área rural poderão contar com subvenção da União para adequar as parcelas ao orçamento familiar. Os valores recebidos temporariamente — como o auxílio emergencial — não entram no cálculo da renda.
As taxas de juros serão
diferentes para as regiões do país: no Norte e no Nordeste elas ficam entre
4,25% e 4,5% ao ano, a depender da faixa de renda familiar, enquanto no
restante do país serão de 5%.
Um regulamento do Poder
Executivo ainda vai definir os critérios de seleção dos beneficiários, as
regras de preferência aplicáveis a famílias em situação de risco ou
vulnerabilidade, que tenham a mulher como responsável pela unidade familiar ou de
que façam parte pessoas com deficiência ou idosos. O regulamento também vai
incluir critérios para selecionar entidades privadas sem fins lucrativos,
micros e pequenas empresas locais e microempreendedores individuais (MEI) de
construção para atuarem no programa.
Reaproveitamento
Os contratos referentes ao
Minha Casa, Minha Vida, criado em 2009, continuam regidos pelas regras
originais, mesmo aqueles assinados depois da edição da MP 996/2020. O Casa
Verde e Amarela permite a transferência de imóveis construídos pelo Minha Casa,
Minha Vida e retomados por falta de pagamento. Essas unidades habitacionais
serão destinadas à compra por outro beneficiário a ser indicado “conforme as
políticas habitacionais e normas vigentes”.
Outra hipótese é a doação
aos estados e municípios, se eles pagarem a dívida para que a família devedora
permaneça no imóvel ou para serem destinados a outros programas de interesse
social. Já as moradias sem condições de serem habitadas poderão ser vendidas
conforme definir o regulamento. A prioridade será para uso em programas
habitacionais e para pessoas que cumpram os requisitos do programa
habitacional.
As unidades habitacionais
produzidas no âmbito do programa poderão ser vendidas aos beneficiários, com
financiamento subsidiado ou não, ou mesmo cedidas, doadas ou alugadas, conforme
regulamento. Essa subvenção poderá ser acumulada com os descontos concedidos
nas operações com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e
com outras concedidas por programas habitacionais estaduais, distrital ou
municipais.
Na regularização
fundiária, as subvenções com dinheiro do Orçamento da União poderão beneficiar
somente famílias de baixa renda em núcleos informais urbanos assim declarados
pela prefeitura da localidade.
Contrapartidas
Quando a União destinar um
terreno a entes privados no âmbito do programa, as contrapartidas serão
definidas pelo Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR) e poderão ser, por
exemplo, criação de infraestrutura urbana para atender a área do imóvel e suas
imediações, prestação de serviços relacionados aos imóveis que deverão ser
construídos no local ou transferência direta das unidades aos beneficiários.
Após cumprir as
contrapartidas, o empreendedor terá liberdade para explorar economicamente a
parte do imóvel não vinculada a elas. Assim, um terreno grande poderá ser
dividido para que uma parte seja destinada à construção de moradias para o
programa e outra parte fique com a empresa, que poderá vender outras unidades
produzidas.
O valor das contrapartidas
deverá ser igual, no mínimo, ao valor do terreno avaliado antes de o município
alterar o ordenamento jurídico para viabilizar seu uso para essa finalidade.
Esse seria o caso de mudança de destinação de um setor da cidade de industrial
para residencial, por exemplo.
Durante o tempo estipulado
para a realização das contrapartidas, o empreendedor deverá prestar garantia de
até 30% do valor do terreno. A verificação do cumprimento das obras poderá ser
feita também por órgãos estaduais ou municipais por delegação.
Saneamento e urbanização
O Casa Verde e Amarela
usará recursos orçamentários da União, do FGTS e de outros três fundos criados
para financiar programas habitacionais de governos passados: de arrendamento
residencial (FAR), de desenvolvimento social (FDS) e de habitação de interesse
social (FNHIS).
Respeitados os
regulamentos de cada fundo, o Casa Verde e Amarela poderá financiar ainda
estudos e projetos urbanísticos, habitacionais e paisagísticos; obras de
saneamento e infraestrutura, se associadas às habitações construídas pelo
programa; assistência técnica para melhoria de moradias; compra de bens para
apoiar agentes públicos e privados envolvidos na implementação do programa;
produção de unidades de uso comercial, se associadas às habitacionais; e
seguro.
Os projetos e as obras
deverão dar preferência ao uso de materiais de construção oriundos de
reciclagem, como tijolos feitos com rejeitos de mineração, e prever condições
de acessibilidade para pessoas com deficiência ou idosos.
Estados e municípios
Em obras produzidas com
recursos do FAR ou do FDS, governos estaduais e municipais que aderirem ao
programa deverão arcar com os custos de infraestrutura básica como pavimentação
de ruas, escoamento das águas pluviais e redes de água, esgoto e energia.
Estados, municípios e
Distrito Federal poderão também entrar com o terreno e obras para complementar
o empreendimento ou mesmo assumir o valor da operação. Serão aceitos incentivos
e benefícios de natureza financeira, tributária ou creditícia, como redução de
tributos para diminuir o custo final.
Outra condição para a
participação dos entes da federação no programa é a aprovação e publicação de
lei de isenção do tributo de transferência do imóvel (ITBI) nesses casos. O
tributo é normalmente pago pelo comprador.
Para as contratações
realizadas até 31 de dezembro de 2021, a lei deve produzir efeitos antes da
entrega das unidades habitacionais às famílias beneficiadas.
Proibições
De acordo com Lei 14.118,
de 2021, não poderão receber ajuda para a compra do imóvel no âmbito do
programa quem já tenha contrato de financiamento com recursos do FGTS ou em
condições equivalentes do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), quem já tenha
imóvel regular com infraestrutura urbana e padrão mínimo de edificação, ou quem
tenha recebido benefícios similares nos últimos dez anos com recursos dos
fundos participantes.
Essa proibição não se
aplica, entretanto, ao atendimento de famílias com obras e serviços de melhoria
habitacional, nem de famílias envolvidas em situações de reassentamento,
remanejamento ou substituição de moradias (encostas, por exemplo), ou
desabrigadas que tenham perdido seu único imóvel em razão de situação de
emergência ou estado de calamidade pública reconhecidos pela União. Podem
participar ainda as pessoas que tenham propriedade de imóvel residencial em
fração de até 40%, ainda que seja por herança ou doação.
Mulher
Em famílias com casais de
sexos diferentes, tanto o contrato quanto o registro do imóvel serão feitos,
preferencialmente, em nome da mulher. Se ela for chefe de família, não
precisará da concordância do marido ou companheiro. Prejuízos sofridos em razão
da regra deverão ser resolvidos em causas de perdas e danos.
No caso de divórcio, a
propriedade do imóvel comprado ou regularizado pelo programa durante o
casamento ou união estável ficará com a mulher, independentemente do regime de
bens (comunhão parcial ou total ou separação total de bens).
A exceção é para operações
financiadas com recursos do FGTS e quando a guarda dos filhos for exclusiva do
homem. Nessa última situação, o imóvel será registrado em seu nome ou
transferido a ele.
Retomada
Tanto no programa
habitacional Minha Casa, Minha Vida quanto no Casa Verde e Amarela, a Lei
14.118, de 2021, inclui dispositivo para permitir o emprego de “atos de
defesa”, inclusive com ajuda da polícia, para garantir a posse de imóveis ainda
não vendidos aos beneficiários finais, mas ocupados por outros moradores. O uso
da polícia pode ser previsto em instrumentos firmados entre a União e estados
ou municípios.
Cartório
As famílias de baixa renda
beneficiadas com as unidades construídas contarão com isenção no pagamento de
taxas de escritura e registro dos imóveis, como previsto na Lei 11.977, de
2009, que criou o Minha Casa, Minha Vida.
O Casa Verde Amarela prevê
que os fundos estaduais usados para compensar os cartórios pelo serviço
gratuito poderão receber recursos de fundos federais de habitação sem
necessidade de acordo, contrato ou qualquer outro instrumento.
Para isso, conselhos
estaduais de habitação terão a responsabilidade de fiscalizar a aplicação
desses recursos; os estados devem contribuir com o fundo e encaminhar prestação
de contas ao controle interno do Poder Executivo federal e ao Tribunal de
Contas da União (TCU).
Já o Sistema de Registro
Eletrônico de Imóveis (SREI), criado pela Lei 13.465, de 2017, será financiado
por um fundo criado pela nova lei. Esse sistema de registro pretende conectar
todos os cartórios de imóveis do país, facilitando o acesso a consultas e
serviços on-line. O fundo contará com recursos de todos os cartórios de imóveis
por meio de contribuições a serem definidas pelo operador nacional do SREI.
Consulta pública
Para elaborar o Plano
Nacional de Habitação de Interesse Social, o Ministério do Desenvolvimento
Regional foi dispensado de ouvir o Conselho das Cidades, bastando consulta
pública. Decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) impediu a extinção do
conselho por decreto de Jair Bolsonaro.
Loteamentos
A Lei 14.118, de 2021,
incluiu na Lei dos Loteamentos Urbanos (Lei 6.766, de 1979), novos agentes que
podem ser considerados empreendedores responsáveis por parcelamentos do solo,
como o próprio proprietário do imóvel a ser parcelado, a administração pública
que fizer desapropriação, cooperativa ou associação de moradores ou empresa
contratada para executar o parcelamento.
O texto também altera a
lei para permitir a prorrogação, por igual período, do prazo de quatro anos que
o loteador tem para realizar obras básicas na área do loteamento, como as ruas,
a demarcação dos lotes, quadras e obras de escoamento das águas pluviais.
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